ABD’de Depo Kiralamalarında Hukuki Korunma ve Triple Net Lease Riskleri

Değerli Türkses Okurları,

ABD’de faaliyetlerini genişletmek isteyen Türk şirketlerinin ilk karşılaştığı operasyonel konulardan biri depo kiralamaktır. Ancak Amerika’daki depo piyasasında yaygın olarak kullanılan “Triple Net Lease” (NNN) modeli, Türkiye’deki kiralama alışkanlıklarından oldukça farklıdır. Bu model çoğu zaman yalnızca kira sözleşmesi değil, kiracıya devredilen geniş bir mali sorumluluk paketidir.

Triple Net Lease, kira bedeline ek olarak emlak vergileri, sigorta giderleri ve bakım-onarım masraflarının da kiracı tarafından karşılanması anlamına gelir. Depo çatısının yenilenmesi, HVAC (ısıtma-havalandırma-klima) sistemlerinin bozulması veya otopark asfaltının yenilenmesi gibi yüksek maliyetli işler de bu kapsamda kiracının yükümlülüğü haline gelebilir. Bu nedenle NNN modeli, özellikle ABD pazarına yeni giren ve mali planlamasını dikkatle yapmak zorunda olan şirketler için ciddi riskler taşır.

Bu riskleri en aza indirmenin ilk adımı, sözleşme imzalanmadan binanın profesyonel bir teknik incelemeden geçmesidir. Çatının durumu, HVAC sistemlerinin yaşı, zemin ve sprinkler sistemi gibi unsurlar, daha sonra kiracının karşısına yüksek maliyetler olarak çıkabilir. Sözleşme müzakerelerinde çatı, temel, otopark gibi büyük masrafların en azından kısmen mülk sahibi tarafından üstlenilmesi talep edilebilir. Aynı şekilde, yıllık vergi ve sigorta artışlarının sınırlanması, kiracının mali öngörülebilirliği açısından önemli bir koruma sağlar.

Bir başka sorun, bazı sözleşmelerde mülk sahibinin yükümlülüklerinin belirsiz bırakılmasıdır. Onarımın gecikmesi ya da yapısal bir sorunun çözülmemesi, işletmenin faaliyetlerini aksatabilecek ciddi sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle kiracının mülk sahibinin ihlali durumunda tamiratı yaptırıp bedelini kiradan düşebilmesi veya sözleşmeyi feshedebileceği açık hükümler eklenmelidir.

Türk şirketlerinin en sık yaptığı hata, depo sözleşmesini standart bir kira ilişkisi olarak görmektir. Oysa ABD’de depo kiralamak, özellikle NNN modelinde, son derece teknik ve hukuki uzmanlık gerektiren bir süreçtir. Depoyu görmeden ya da gerçek kullanım alanı ölçülmeden sözleşme imzalanması da şirketleri zor durumda bırakabilir.

Sonuç olarak, uygun fiyatlı görünen bir depo, doğru hukuki ve teknik denetim yapılmadığında işletmenin finansal dengesini bozacak bir yük haline gelebilir. Bu nedenle ABD’de depo kiralamayı planlayan girişimcilerin, sözleşme müzakerelerinde deneyimli bir avukattan destek alması ve binanın detaylı teknik analizini yaptırması büyük önem taşır.

ABD’de Depo Kiralamalarında Hukuki Korunma ve Triple Net Lease Riskleri